De que forma é feita a precificação de um imóvel?
Tendo em vista que o preço de um imóvel é um dos fatores mais competitivos e decisivos para a aquisição, servindo como um fator de atração para a maioria dos consumidores, a precificação é um processo complexo que engloba questões relacionadas aos aspectos internos e as questões do mercado e localização.
Para começo de conversa, precisamos entender que preço tem a ver com as características e estruturas do próprio imóvel e valor está mais relacionado as condições de mercado como competitividade e especulação imobiliária. São qualidades e defeitos da propriedade, condições de uso e construção, mercador consumidor, cenário econômico do país e, em alguns casos, até questões pessoais que podem impactar o andamento de uma negociação.
Se você busca um apartamento para comprar no Pinheirinho, precisa ficar atento ao comparar os preços para que ele esteja condizente com o cenário envolvido, a fim de fazer investimento num imóvel tenha um preço equivalente ao seu valor real. Desta forma, fique ligado a algumas condições e aspectos relevantes da precificação dos imóveis, seja você comprador, vendedor ou investidor.
Por que é importante fazer uma precificação correta?
No planejamento de uma obra, é importante efetuar uma precificação correta pois inúmeros custos incidem sobre o valor de venda de um imóvel, a fim de levantar precisamente o valor que pode ser alcançado pela receita e renda extra. Assim, é preciso desenhar um bom projeto de viabilidade de qualquer projeto para identificar o potencial do empreendimento, o nível de lucratividade segundo todos os riscos que envolvem o padrão da obra em questão para saber se realmente vale a pena todo o investimento.
Além disso, valor definido em seus cálculos deve estar de acordo com os percentuais praticados no mercado para não incorrer em erros de valores muito superiores ao padrão com o risco de perder relevância e competitividade no mercado ou ficar com um imóvel estocado por muito tempo pela dificuldade de encontrar clientes interessados.
Um valor muito abaixo do praticado no mercado pode representar prejuízos dos investimentos, no que se refere a lucratividade e as finanças empresariais. Essa estratégia deve ser considerada em último caso como a necessidade urgente e imediata de renda por causas emergenciais.
Valor de custo e valor de venda
Antes de mais nada, você precisa saber que o valor de venda de um imóvel é composto pelo valor de custo da produção adicionado do percentual de lucro de todo o projeto. Assim, o valor global da construção ou Custo Unitário Básico (CUB) definirão todos os gastos envolvidos na construção disponibilizados e atualizados em uma fanpage da Câmara Brasileira da Industria de Construção com dados e informações dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil dos estados brasileiros e do Distrito Federal para assim definir com mais precisão o preço de venda do imóvel.
Por meio desse indicador é possível descobrir o valor do metro quadrado para a região, segundo alguns critérios específicos como padrão, tipo, modelo, facilidades, estrutura e tamanho da construção e contemplam custos comuns como mão de obra, equipamentos e materiais de construção.
Desta forma, já é possível ter uma noção do CUB da região multiplicando-o pela área total do empreendimento. Sobre esse valor total ainda incidem outros valores relacionados aos investimentos desenvolvidos pela incorporadora como gastos adicionais com estudos de viabilidade e de terreno, planejamento da obra, aquisição do terreno, elaboração de projetos e com insumos. Não deixe de relacionar nesse cálculo alguns indicadores da construção civil referentes as despesas indiretas com gastos com administração, impostos, seguros e margem de incerteza.
O lucro vem agregar ao CUB para enfim definir o preço de venda do imóvel. Este é um pouco mais complexo pois depende de vários fatores e aspectos do mercado como condição econômica, concorrência, complexidade da realização do projeto, status e padrão da obra, perfil do cliente segundo suas necessidades e poder aquisitivo.
Condições que influenciam na precificação
Estas dizem respeito a várias características do imóvel em si. O andar em que o loft ou apartamento encontra-se no condomínio são medidores de valor pois quanto mais alto ele estiver, menos poluição sonora, mais vista privilegiada, segurança, privacidade e tranquilidade ele oferecerá, sendo portanto, mais caro que os demais.
O estado de conservação compreende a estrutura geral do imóvel e as condições de uso como pintura, vazamentos, umidade, funcionamento, itens conservados, estrutura elétrica e hidráulica. Portanto evite a depreciação do bem e do preço, desenvolvendo as reformas e benfeitorias necessárias.
Dependendo da cidade e da região, a incidência de luz natural e o período do dia contam muito pois imóveis com pouca luz perdem valor e não são de interesse da maioria. A localização é um dos principais fatores de valorização pois significa facilidade e acesso a uma série de vantagens do dia a dia.
Um imóvel bem localizado oferece maior mobilidade, oferta de transporte público e diversidade de comércio, vida noturna e boas opções de lazer e entretenimento, tranquilidade, boa infraestrutura como iluminação pública, saneamento básico, coleta de lixo, transporte público, segurança com baixos índices de criminalidade e áreas verdes que agregam a saúde e a qualidade de vida.
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